太原楼市东西南北片区分析
河西大片区对比南城大片区
南城包括南城核心和南城之南
这期对比河西和南城
“家住河西晋源的晋阳湖别墅，平时开车河东河西两边跑还感觉没什么，但最近发现就医真难…考虑家里老人以后还得回到迎泽居住”
“已经在河西长风西丽华苑住了5-6年，以前觉得除了高峰期过桥比较堵车其他没什么，现在发现孩子上学问题刻不容缓，接下来无论如何要想办法搬到小店去…”
这样的故事真的很多，一开始觉得“长风商务区”、“晋阳湖公园”、“万象城”都很不错，后来发现教育医疗更重要…
河西就是汾河之西，这个大片区过去10年在太原楼市也是热点不断！
从长风商务区到晋阳湖，从三给到漪汾片区，再从煤气化到丽华北片区…
从“城市会客厅”晋阳湖公园到长风商务区“中央公园”，再到现在大家盼望已久的地铁3号线和高铁西站…
很多人就发现一开始觉得“河西超越南城？”，到后来又开始怀疑自己。
河西的规划的确不错，但是从人口密度和经济水平的本质以及教育、医疗等综合配套来看，方方面面总是“差一点”！
要说河西标杆楼盘，首先是河西北部漪汾片区“一般人闹不动”的摩天石，其“快速衰落”的速度是“一般人闹不懂”！
接下来一路往南到河西的中部，目前万科紫郡和融创学府壹号院两个标杆比较稳，当然有原因：大学地块基因好，品牌标杆重点打造，周边配套相对成熟！
但是河西的南部呢？当年如日中天的晋阳湖片区怎么样？泰禾就不用说了，万科也暂时不提，接下来，我们先从2022年太原楼市最强开发商的楼盘开始说起：
河西保利西江月定位晋阳湖豪宅，于2018年初开盘，容积率3.3，绿化率35%，总户数1378户，开盘价14500元每平米！
南城保利东郡定位南中环改善，于2019年初开盘，容积率4.2，绿化率25%，总户数3869户，开盘价15500元每平米！
2019年夏天，这两个同为保利地产楼盘开始“同台竞技”：都是16000元每平米左右！
2018年高光时刻过去以后，晋阳湖“风光不再”，如今基本被河东城市发展主线和河西长风商务区“双重边缘化”！
同时，南城核心南中环却“风生水起”，城市发展主线地铁2号线两侧1500米明显形成了太原新的中心：金融机构、5A写字楼、商业综合体…
2022年10月，河西保利西江月二手房已经下滑到13000元每平米
同期，南城保利东郡二手房上涨到16000-17500元每平米。
仅仅3年，两个楼盘的差距已在2000-3000元每平米！
这还是供应量1:3的巨大差异情况之下，如果河西供应量大的楼盘呢？
“保利珑越和保利西湖林语68号能比？”
看到这个评论，就知道可能很多人认为保利西湖林语比较高端，而保利珑樾可能不行！
这跟2019-2021年的保利西江月何曾相似：“保利西江月是晋阳湖豪宅，高端大气上档次，保利东郡是个啥？”
看看这个保利西江月的数量，再看看现在13000的价格，而巨量的保利东郡仍在17000元左右！
同时，保利西湖林语是典型的“季节性”楼盘：冬天最低9500，夏天最高14500！
整个体量巨大的晋阳湖楼盘价格比较乱，未来二手房可能会出现绿地世纪城当年一夜之间挂出400套的故事。
要知道只有1378套的西江月当年新房价格“稳得很”，但是二手房一上来就“揽不住了”！
河西跟南城，北部就不用比了，就说如日中天的晋阳湖吧，未来能不能超越南城之南？
这就是太原楼市南北差异、东南和西南的对比，想必大家已经明白其中的道理。
过去10年，新五中、新实中、新师院附中已经南移龙城大街！
未来10年，分分钟落地的山大附中汾东校区很明显即将强势崛起。
而同期河西煤气化的山大附呢？丽华北的教育园区呢？
所以，就算综合配套的教育资源，也是南移！大趋势势不可挡。
黄金周期间，直播间有人疯狂暗示“南内环东延不是东山，某某某云顶非常超值”！
在这里继续坚持一个观点：两口子在东山或河西工作，不考虑房产未来发展空间，当然可以就近考虑东山或河西片区楼盘。
否则，尽量回归城市核心，同时尽量跟随城市主流发展方向去选择未来的城市核心，无论是未来的发展还是综合配套都是这样。
南城是优质资源聚集，但建设路以东就算亲贤北街昌盛双喜城东侧100米都很难得到城市发展红利。
同时，河西的沿河楼盘越来越少，晋祠路以西跟建设路以东一样“扛不住”！
比如融创太原府地段略好，但一路之隔的远大凤玺湾则一塌糊涂，其商业综合体“三番五次”奠基之后大概率不会来了…
再比如新晋祠路东侧的丽华北片区中海天钻和保利天悦比较稳，但是晋祠路西侧的中铁建花语堂一样“扛不住”，当然碧桂园丽华天境就不用提了…
河西对比南城，保利西江月和保利东郡最为明显，而其他的案例则需要时间！
但是，“晋阳湖+保利”都无能为力，其他地段的其他品牌开发商楼盘，未来的胜负已经非常明显…
而万科城、万科紫台、万科蓝山等是因为当初都是片区“唯一”的品牌开发商楼盘，如今建设路东侧和河西大片区差不多有400个楼盘吧？
过去10年，恒大绿洲成为恒大山水城的2倍，首开国风成为滨河果岭的2倍，太原买房“选择大于努力”！
未来10年，即2022年到2032年，太原买房仍然是“选择大于努力”！根据核心需求选择片区后选择靠谱的开发商才是王道。
如果你是注重未来的年轻人，相信你会做出“难而正确”的选择!
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